Котировки

25 этажей вместо четырех. Почему киевские застройщики строят "людяшники"

Сацюк Андрій
Экономика
17 Feb 19:13   

Построить четырехэтажный дом вместо 25-этажного и заработать столько же? Это фантастика, по мнению киевских разработчиков.

По данным ЛУНЯ, в столице насчитывается 187 жилых комплексов высотой более 16 этажей. Это 45% от общего количества новостроек в столице.

Однако высокие дома, не соответствующие человеческим масштабам"давят" на пешеходов, увеличивают нагрузку на инфраструктуру и создают сквозняки. Застройщики убеждены, что чем больше этажей - тем больше прибыль. "Экономическая правда" с экспертами развенчивает этот миф.

Больше не значит лучше

Видео дня

Высокие многоквартирные дома хорошо смотрятся только тогда, когда их показывают на 3D-макетах или с высоты полета беспилотника, говорит инженер-конструктор Дмитрий Макагон. Это то, что используют маркетологи компаний-разработчиков.

Когда после завершения работ владельцы квартир впервые попадают во двор своего дома, их впечатления менее яркие.

"Застройщики не учитывают эстетику градостроительства или потребности жителей высотных "муравейников". С каждого земельного участка многие инвесторы и застройщики стараются взять по максимуму. Это пагубно сказывается на жизни людей в городе", - говорит Богдан Марунчак, управляющий партнер группы компаний AVG.

Почему компании строят неудобное жилье? Они не думают об этом, их интересуют только деньги. На самом деле тезис "больше этажей - больше прибыли" неверен, им руководствуются неопытные участники рынка, говорит Марунчак.

Как формируется стоимость строительства

Строительство высотного здания обходится дороже, чем строительство низкого дома. Это связано с тем, что строительство невысокого дома обходится дешевле, чем строительство высотного здания в пересчете на квадратный метр. В высоких домах больше общих зон, лифтов, шахт, лестниц, а также свайных фундаментов.

"Иногда строительство высоких сооружений не оправдывает затраченных денег. Это предполагает использование более дорогих материалов, инженерных сетей и систем. Эксплуатация таких объектов обходится гораздо дороже", - добавляет Марунчак.

Однако дизайн объекта не является главным ценовым фактором. На себестоимость также влияет цена земли, регион, класс здания и его назначение.

О нормах

Что регулирует высоту домов и плотность населения? Общие нормы установлены законодательством, подробные - местной градостроительной документацией.

В Украине существует ограничение по высоте: 73,5 м от фундамента до пола последнего этажа. Это позволяет построить 24-26 этажей.

Высота регулируется не только строительными нормами, но и градостроительными условиями и ограничениями, детальными планами территорий, разрешением от "Украэроруха".

В Украине тоже строят дома повыше, к ним применяются другие нормы. "Дома, превышающие 73,5 метра, являются экспериментальными. Стоимость квадратного метра высока, поэтому такие сооружения строятся и продаются как элитные", - говорит Марунчак.

По его мнению, массовое строительство Киева небоскребами сдерживается только статусом исторического города, где сосредоточено много культурного наследия.

Плотность населения

При премьер-министре Владимире Гройсмане Министерство регионального строительства пересмотрело устаревшие государственные строительные нормы (ГСН), внедрив более современные.

Одна из ключевых норм, касающихся плотности застройки, вступила в силу в 2018 году. Согласно ему, максимальные показатели плотности населения микрорайона должны составлять 150-450 человек на гектар с правом превышения в крупных городах на 20%. Предыдущий стандарт 1992 года предусматривал плотность населения 400-500 человек на гектар.

Еще один пункт ввел приемлемые проценты строительства в зависимости от высоты дома. При проектировании домов более 11 этажей максимум 30% участка может быть занято строением, 70% - зелеными насаждениями, зонами отдыха, детскими площадками.

Для 9-10-этажных зданий эта доля составляет от 35% до 65%, для 5-8-этажных зданий - от 40% до 60%, для 4-этажных зданий - от 45% до 55%. При строительстве многоуровневых домов учитывается средняя этажность здания.

Эти нормы распространяются только на новостройки. Во время реконструкции старых кварталов соотношение площади дома и сопутствующей инфраструктуры на участке не должно отличаться от того, что было до начала работ.

Согласно новым правилам"санитарный зазор", то есть минимальное расстояние между многоэтажными жилыми зданиями, должно составлять 20 метров. Следует также учитывать пожарные проходы и места расположения пожарных машин.

"Расстояние от внешней стены 11-этажного здания до края прохода должно составлять 5-7 метров, для более высоких зданий - 9-11 метров", - объясняет Марунчак.

Компании соблюдают эти стандарты только при наличии больших участков. В противном случае строительство в документах называется реконструкцией с надстройкой. Еще одним способом обойти нормы является строительство квартир и их продажа в качестве жилья.

Почему они так строят

Американская исследовательница Джейн Джейкобс написала в книге "Смерть и жизнь крупных американских городов", которую называют Библией урбаниста: "Низкий уровень покрытия земли и разнообразие зданий - несовместимые условия".

Типичная киевская новостройка выглядит так: десятки одинаковых 25-этажных домов с большим пространством вокруг расположены на нескольких гектарах земли. Эксперты называют такое землепользование нерациональным.

"Например, жилой комплекс "Патриотика" при пролете выглядит как плотная застройка. На самом деле расстояния между домами огромны. Площадь, занимаемая домами, составляет 15% от площади земельного участка", - объясняет инженер Дмитрий Макагон.

Покупка квартиры: что используется для строительства жилья в Украине и как проверить качество

Большие площади вокруг домов трудно удержать. Чаще всего придомовая территория превращается в зону для автомобилей или поля выжженной травы.

Сократив этажность до 12-14 этажей и удвоив количество секций, застройщик "Аркада" охватил бы 30% площади участка, получил бы ту же плотность населения и получил бы ту же или большую сумму от продажи квартир.

Среднее расстояние между домами "Патриотики" составляет 60 м. Если количество этажей уменьшено, расстояние может быть уменьшено до 30 м. "Мы получили бы более активные фасады, более уютные здания и меньшие площади домов, которые было бы легче привести в порядок и дешевле содержать", - считает Макагон.

Не существует универсальной формулы для расчета экономически обоснованного соотношения количества и этажности домов к площади участка.

Одним из главных экономических преимуществ строительства недорогого жилья является сокращение инвестиционного цикла. С вводом в эксплуатацию малоэтажных комплексов оборот средств происходит быстрее, и застройщики заинтересованы в фиксации прибыли в более короткие сроки, минимизируя инфляционные риски.

"Можно быстрее построить низкий дом, а это сохранение прибыли за счет ускорения оборота средств. Прибыль от продажи одной квартиры с наценкой 20% и от продажи четырех квартир с наценкой 5% одинакова", - говорит совладелец одной из девелоперских компаний.

Архаичные дизайнеры

Как контролируется застройщик при выборе этажности домов? На самом деле все зависит не от разработчика, а от дизайнера.

"Разработчики выдвигают свои требования к проектировщикам по технико-экономическим параметрам. Например, такой: "Мы хотим получить 100 тысяч квадратных метров жилья с этого участка". Как разместить эти 100 тысяч "квадратов" на земельном участке - задача дизайнера", - объясняет Макагон.

По его мнению, многие бюро руководствуются устаревшими подходами к проектированию или не хотят "напрягаться". "Плохие дизайнеры не могут придумать ничего другого, кроме как ставить одинаковые дома", - говорит инженер.