Котировки

Дизайнерские общежития и скидки. Как локдаун меняет цены на аренду жилья в Киеве

Гуменчук Сергій
Экономика
12 Apr 18:32   

Жильцам стало легче подниматься - они постоянно находятся в поисках более выгодного варианта квартиры

На нынешнюю блокировку у жильцов киевских квартир были свои планы. Они рассчитывали, что на пике очередных карантинных ограничений им удастся выторговать у хозяев значительные скидки. Как, например, в прошлом году, когда собственники шли на снижение платы на 50-70% или даже соглашались на аренду на несколько месяцев и довольствовались только оплатой коммунальных услуг.

Как раз в первые дни блокировки Ассоциация специалистов по недвижимости дала свой прогноз: ценник на арендное жилье может снизиться на 15-30%.

Пока массовой "распродажи" съемных квартир не наблюдается. Хотя есть еще некоторое движение цен.

"При условии заключения договора аренды на год собственники готовы предоставить скидку в размере 15% на первые три месяца. Сейчас в общей структуре таких контрактов около 12%", - рассказала нам руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.

Понятно, что если блокировка затянется (а ходят слухи, что она будет продлена до середины мая), то скидки будут больше. Более того, жильцы уже начали массово "бегать по квартирам" в поисках более выгодного варианта.

"С момента прошлогодней блокировки контракты были подписаны в среднем на полгода, но люди буквально сидят на своих чемоданах. Стоит отметить, что эту тенденцию провоцируют многие риэлторы, которые буквально выманивают своих бывших клиентов из квартир, предлагая им новые варианты. Расчет риэлторов прост - они постоянно охотятся за новыми объектами в надежде получить комиссию", - рассказал нам специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.

Таким образом, 30-40 тысяч киевских квартир, сдаваемых в аренду на год, будут сдаваться примерно 100 тысяч раз. Понятно, что люди не бегают по квартирам от хорошей жизни. С каждым разом они рассчитывают снять дом все выгоднее. И буквально на каждой сделке идут жесткие торги по цене, - говорят риэлторы.

Но не факт, что все решится в пользу жильцов. Не исключено, что ценник в ближайшее время даже вырастет, по крайней мере, на отдельные сегменты квартир.

"Страна" понимала, что сейчас происходит на рынке арендного жилья, и чего ожидать по ценам.

Цены упали, но не рухнули. Почему?

Напомним: в прошлом году во время первого карантина в марте 2020 года рынок арендного жилья в Киеве буквально перевернулся с ног на голову. Во-первых, многие жильцы потеряли работу в столице, и им фактически нечем было платить за съемные квартиры. Поэтому некоторые люди сразу же вернулись на свою малую родину - они тоже уехали в регионы.

Во-вторых, те, кто остался в Киеве, стали выбивать скидки у хозяев. Поскольку уже был отток гостей, владельцы квартир опасались, что жилье останется пустым, и пошли на уступки. Многие давали скидки от 30% до 70% на аренду, а некоторые и вовсе не снимали ее в течение нескольких месяцев. Таким образом, жильцы фактически жили "за коммунальные услуги".

В-третьих, они начали массово сдавать в долгосрочную аренду квартиры, которые ранее сдавались в посуточную аренду.

Там ценники сразу же были снижены до минус 70%. То есть, даже если платить по суточной ставке, получалось, что квартиры с хорошим ремонтом в центре Киева можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц, то есть, по сути, по цене жилого района. Однако хозяева сразу предупредили, что вариант временный, и как только эпидемия закончится, а иностранцы снова поедут в Украину, жилье вернут в посуточную аренду. Тем не менее выход квартир в суточном сегменте на рынок долгосрочной аренды значительно снизил цены.

Они начали возвращаться к прежним уровням и даже увеличились с осени прошлого года, когда иногородние граждане снова уехали в Киев.

Дело в том, что работа в регионах стала очень плохой, и на пике эпидемии многие не решились ехать на заработки в Европу, а стали искать подработку в столице и снимать здесь жилье.

На момент нынешней блокировки киевский рынок аренды оказался довольно плотно "упакован". По словам Михаила Артюхова, относительно мало квартир пустует - всего 10-15%. Для сравнения, сейчас эта цифра составляет 25-30% для офисов.

Низкая вакантность-одна из причин, по которой владельцы не сразу бросились снижать ценники, как в прошлый раз. Но есть и другие. Сейчас рынок аренды находится в постоянном движении. Люди постоянно ходят на просмотры, и у владельцев квартир создается впечатление, что рынок полон покупателей. Что поддерживает эту иллюзию, мы объясним позже. Но в итоге хозяева не спешат снижать цены, ведь армия гостей и так идет толпами. А скидки уже предоставляются для конкретных арендаторов. Поэтому общее впечатление таково, что цены не изменились.

Например, за 7 тысяч гривен в Киеве можно снять однокомнатную квартиру площадью 31 квадратный метр в старом доме на улице Волынской (Соломенский район). Ремонт не самый новый, но все аккуратно. Вам нужно будет оплатить дополнительные коммунальные услуги - все по счетчикам. Такие же условия для этой и подобных ей квартир были и до блокировки.

Для всех специализированных сайтов ценник практически такой же, как и до блокировки. Хотя многие гости получают реальные скидки - до 15-20%, но только в том случае, если они гарантируют, что проживут хотя бы год. И даже тогда скидки будут пересматриваться чуть ли не каждый месяц, а если ситуация в экономике улучшится, то их просто уберут.

"Мы готовы отдать 15% за первые три месяца аренды при условии заключения годового контракта. Такие контракты сейчас составляют до 12%", - рассказала нам Луханина.

Жильцы на чемоданах

Но сейчас очень мало годовых контрактов. Риэлторы отмечают, что гости стали удивительно мобильными и буквально живут на чемоданах.

Многие люди меняют свои дома почти каждые 2-3 месяца, если подвернется что-нибудь подешевле или получше.

По словам Артюхова, эту тенденцию активно поддерживают сами риэлторы, которые постоянно "ведут" своих бывших клиентов, даже если те уже сняли квартиры. То есть людям предлагаются варианты - куда еще можно переехать. И из-за этого на рынке происходят постоянные миграции. Интерес риэлторов очевиден - комиссию они получают с каждой сдачи жилья в аренду.

Массовые переселения также спровоцированы кризисом. У многих падают доходы, что вынуждает их искать более дешевое жилье. "Если раньше эконом-сегмент в аренде занимал до 40%, то сейчас 43-44%", - говорит Луханина.

"Например, все больше людей переезжают в Подмосковье, где можно снять квартиру или дешевле, чем в Киеве, или, если готовы платить те же деньги, комфортнее. Повышенный спрос в Подмосковье привел к тому, что цены там даже пошли вверх. Например, если раньше квартира в близлежащих населенных пунктах стоила 4,5-5 тысяч, то сейчас ценник достигает 6 тысяч", - отмечает Артюхов.

Но за такие деньги в столице реально можно снять только убитую Хрущевку, тогда как в Подмосковье можно найти квартиру в новостройке со свежим ремонтом.

Например, в Киеве за 5,5 тысячи предлагается квартира площадью 30 квадратов на проспекте Правды (Виноградарь) в доме 1975 года постройки со старым ремонтом и мебелью.

В Ирпене за 5 тысяч гривен можно снять квартиру площадью 38 квадратов с кухней 9 квадратных метров, металлопластиковыми окнами, бойлером, хорошим ремонтом. А по 6-6,5 тыс. квартир уже предлагаются в новостройках.

Что касается очень дешевого жилья в Подмосковье, то цены на него начинаются от 2,5-3 тыс. За такие деньги можно найти, например, часть сельского дома без удобств или однокомнатную квартиру в многоэтажке на второстепенной улице. По словам президента Ассоциации риэлторов Украины Юрия Питы, поскольку многие офисы в столице работают удаленно, специалисты активно переезжают в квартиры за пределами столицы. "Люди в возрасте 25-45 лет, работающие удаленно, формируют около 60-65% спроса на жилье в пригородах", - говорит он.

Еще одна тенденция-миграция внутри Киева. Риэлторы обращают внимание на растущий спрос на 2-3-комнатные квартиры, которые уже даже обходят традиционно популярные "единицы".

Это объясняется просто — многие люди просто не тянут аренду отдельной однокомнатной квартиры и снимают двухкомнатную или трехкомнатную квартиру на 2-3 семьи.

Если одна единица стоит 6-7 тысяч, то двушку можно найти за 10 тысяч (то есть 5 тысяч на семью и коммуналку пополам), а тройку-от 12 тысяч (4 тысячи на семью).

Выгодные квартиры и аренда по формулам

Постоянная миграция жильцов в квартиры провоцирует увеличение предложения. "Многие люди специально покупают квартиры в новостройках, чтобы потом сдавать их в аренду. Этот вид инвестиций позволяет получать от 5% до 15% годовых, поэтому люди вкладывают деньги", - говорит Артюхов.

Благодаря этому сегменту, в частности, сейчас активно растет рынок аренды жилья в пригородах столицы.

Также предложение расширилось за счет посуточных квартир.

"В прошлом году владельцы приняли по ним решение. Часть этого жилья была передана в долгосрочную аренду, и оно уже было поглощено рынком. Некоторые из них были выставлены на продажу. Многие собственники вкладывают вырученные средства в рынки недвижимости Турции, Черногории и других стран, которые развиваются более динамично, чем наш рынок. Разговоры о войне в очередной раз подстегнули продажу таких квартир. Непонятно, сколько денег в итоге будет выведено с нашего рынка недвижимости за рубежом на этот раз, но процесс идет", - сказал нам Артюхов.

То есть на рынке посуточной аренды, хотя такое предложение все еще остается, многие домовладельцы отказались.

И переориентировался на рынок долгосрочной аренды. Более того, в этом сегменте они передают тот же подход, который работал в посуточной аренде - я выкупаю квартиры с целыми подъездами, предлагаю управление недвижимостью, уборку и т. д.

"На самом деле речь идет о доходных квартирах, но если раньше мы развивали в основном премиальный сегмент такой недвижимости, то сейчас это эконом", - говорит Артюхов.

Например, в Подмосковье есть кооперативные мастерские, где за 2800 гривен в месяц можно снять койко-место в двухместном номере с общей кухней и ванной комнатой. При этом антураж не "убитый", как можно было бы предположить, учитывая цену, а вполне современный - новый ремонт и мебель, Wi-Fi, удаленная охрана и т. д. Такое жилье охотно сдают, в частности, студенты и одинокие молодые люди. Вы также можете купить место в таком коворкинге, а затем сдать его в субаренду. "Другими словами, появляются новые форматы, которые отвлекают часть потенциальной аудитории от старых Хрущевок и панелок", - говорит Артюхов.

Что касается дорогих квартир, то, по словам Артюхова, на них тоже есть спрос.

Квартиры за 2,5-3 тысячи долларов, правда, ищут своих постояльцев несколько месяцев, а иногда и до года. "Требования там специфические, в основном по дизайну. Но многие собственники готовы идти на уступки, вплоть до оперативной замены некоторых элементов", - говорит Артюхов.

При этом, например, люди готовы платить за модные и новые жилые комплексы, но не спешат посещать "старые" элитные комплексы. "Например, в" Царском Селе " уже год нельзя снимать квартиры. Хозяева считают, что они стоят 2,5 тысячи в месяц, потому что в ремонт вкладывается много денег, используются дорогие материалы. Но гости этого не хотят, а платят те же деньги за новые комплексы, не такие претенциозные, но более продуманные с архитектурной и инфраструктурной точки зрения", - говорит Артюхов.

Увеличение доли на рынке аренды так называемых инвестиционных денег меняет подходы к расчету цен.

"Они рассчитывают по формуле, и хотят около 12 долларов за квадратный метр с ремонтом. То есть квартира в 50 квадратов - до 500-600 долларов в месяц", - добавил Артюхов.

Что будет с ценами дальше

Таким образом, рынок арендного жилья в Киеве сейчас "поляризован": с одной стороны, на вторичном рынке есть старые квартиры, которые сдаются за ту сумму, о которой вы договариваетесь с владельцем. Причем, в зависимости от финансового положения и крепости нервов последнего, можно выторговать значительную скидку - не менее 15%, а если повезет, то и больше.

С другой стороны, рынок массовой аренды растет новыми форматами: появляются выгодные квартиры эконом-класса, где реально можно найти кровать за 2,5-3 тысячи гривен, а шикарную квартиру можно снять за 6 тысяч. Более того, гостю предложат аккуратный ремонт, стильную, хоть и недорогую мебель, а за дополнительные деньги - уборку, стирку и т. д. То есть сервис, который много лет работал в сегменте посуточной аренды, сейчас переходит на долгосрочную аренду.

Ценник здесь фиксированный, и торга обычно нет. Но условия зачастую более качественные, что задерживает клиентуру владельцев съемных хрущевок. Что, если предложение продолжит расти, может вынудить последних снизить цену.

В то же время, по словам Юрия Питы, если спрос в определенных сегментах рынка аренды (а это вполне возможно, например, с квартирами в Подмосковье) превысит предложение, цены вырастут на 20-25%. Если текущий баланс спроса и предложения сохранится, то ценник останется неизменным, но некоторые объекты в пределах 10-15 километров от Киева с хорошей инфраструктурой все равно могут вырасти в пределах 10%.

Но если нынешняя блокировка затянется на май и дольше, а также если не будет ощутимых улучшений в плане борьбы с эпидемией (в частности, прогресса по вакцинации), а также в случае ухудшения экономической ситуации, цены на съемные квартиры могут снизиться.

Масштаб продажи будет зависеть от ситуации, но эксперты не исключают, что самое дешевое жилье в Киеве может упасть с нынешних 5-5,5 тысяч гривен до 4-4, 5 тысяч. В то же время жилье бизнес-и премиум-класса вряд ли отреагирует на новую ценовую реальность, так как оттока арендаторов пока нет.

"А рост стоимости квартир на первичном рынке, на который претендуют застройщики, приведет к росту арендных ставок", - подытожила Ирина Луханина

киев

Столица и крупнейший город Украины. Расположен на реке Днепр, является центром Киевской агломерации

sam & max

Медиафраншиза, главными героями которой являются пёс Сэм и кролик Макс, вольнонаёмные полицейские. Герои созданы автором комиксов Стивом Пёрселлом

страна

Территория, имеющая политические, физико-географические, культурные или исторические границы, которые могут быть как чётко определёнными и зафиксированными, так и размытыми

украина

Государство в Восточной и частично Центральной Европе

европа

Одна из самых маленьких частей света в Северном полушарии Земли, омывается Атлантическим океаном на западе, Северным Ледовитым океаном на севере, имеет площадь около 10 млн км². Вместе с Азией Европа образует обширный материк Евразия

волынская область

соломенский район

правда

ирпень

юрий владимирович

турция

черногория

апартамент