В этом году День строителя в Украине пришелся на 8 августа. Ведущие игроки осторожны в своих оценках положения дел на рынке. После прошлогоднего резкого спада из-за пандемии и других неблагоприятных факторов отрасль постепенно восстанавливается, но ей приходится работать в новых реалиях. Изменилось все-от вкусов клиентов до уровня зарплат квалифицированных специалистов. В преддверии профессионального праздника застройщики и их партнеры рассказали * ОБОЗРЕВАТЕЛЮ, как они оценивают 2021 год, будет ли действительно массовая ипотека работать в Украине, почему жилье постоянно дорожает и куда строительная отрасль двинется в ближайшие годы.*

Пандемия реформ

2020 год был очень сложным для строительного бизнеса, которому пришлось пережить несколько потрясений. Первой была крайне неудачная реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК), государственного органа, отвечающего за разрешительную документацию на ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости и известного своей тотальной коррупцией. Разработчики не стесняются выражаться и называют ситуацию с ГАСКОМ не чем иным, как коллапсом. Разрешения не выдаются или выдаются медленно, количество нового жилья на рынке радикально сокращается.

Видео дня

"Хотя ситуация с выдачей разрешений улучшилась в начале 2021 года, мы все еще наблюдаем задержку в процессах", - говорит Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал- Буд". - В результате мы имеем крайне медленный ввод в эксплуатацию тысяч построенных квадратных метров: фактически около 60% построенных площадей" повисли " в воздухе на всем рынке во втором квартале 2020 года, к ним уверенно добавляются вновь построенные дома. Показатели количества новых проектов, выведенных на рынок, также замедлились."

"Сокращение предложения связано с неправильным функционированием системы лицензирования - ГАСК практически не выдает разрешений на строительство и сертификатов ввода в эксплуатацию", - подтверждает Андрей Вавриш, владелец и генеральный директор SAGA Development. - Розничная продажа объектов на первичном рынке достигает 60%. Для правильного функционирования рынка необходимо сбалансировать спрос и предложение, а это возможно только с появлением новых объектов".

"Именно из-за этого фактора, который повлиял на ряд строительных компаний, было введено в эксплуатацию на 24,5% меньше жилья, чем год назад. А в Киеве-на 41% меньше", - говорит Алексей Кулагин, управляющий владелец девелоперской компании "ОМОКС". "В результате многие застройщики в новых предкризисных условиях, с неработающей системой лицензирования, из-за которой были сдвинуты сроки сдачи жилья, были вынуждены приложить усилия для минимизации репутационных потерь, связанных с внешними факторами".

Всего в 2020 году количество введенной в эксплуатацию недвижимости сократилось вдвое: в 2019 году было введено в эксплуатацию 12 миллионов квадратных метров, а в 2020 году - всего 6 миллионов, делится неутешительными данными Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ).

Следующим ударом стала строгая изоляция от коронавируса, введенная правительством.

"Это полностью остановило рынок разработки на несколько месяцев и вызвало падение продаж еще на 50%, а у некоторых разработчиков и того больше. К концу года крупные застройщики смогли компенсировать объемы продаж за 3-4 квартал, и в целом можно сказать, что рынок стабилизировался. Но, конечно, он не вернулся на прежний уровень. Объем капитальных вложений, объем строительных работ снизился, а цены, в свою очередь, значительно выросли", - подчеркивает Парцхаладзе.

Отрасль быстро восстанавливается после кризиса, и украинцы активно инвестируют в жилую недвижимость.

"Прошлым летом продажи начали быстро восстанавливаться после первой блокировки. С этого момента и до настоящего времени спрос неуклонно рос, и ценам удалось прибавить +20-25%", - говорит Алексей Коваль, руководитель проекта Perfect Group.

"Игроки рынка, реализующие качественные проекты, почувствовали не только возврат спроса, но и его значительное увеличение",-говорит Алексей Белоконь, коммерческий директор ROYAL HOUSE.

"Активность со стороны покупателей ощущается и в отношении ипотечного кредитования", - подчеркивает Сергей Мамедов, председатель правления банка "Глобус", который активно выдает ипотечные кредиты на первичном рынке. - Если в период блокировки количество заявок на получение кредитов резко сократилось, то в течение года мы фиксируем рост интереса со стороны потенциальных клиентов и увеличение количества выданных жилищных кредитов".

"Украинцы покупают недвижимость не только для решения жилищного вопроса, но и для сохранения и приумножения капитала. Квадратный метр стал одной из самых стабильных и стабильных валют в Украине", - отметил Александр Харченко, председатель наблюдательного совета "Треста Жилстрой- 1".

Новые тенденции

Пандемия радикально изменила требования украинцев к условиям жизни. Сейчас приоритетом является экологичность, доступность инфраструктуры и комфорт.

"Нынешний покупатель хочет стать не просто владельцем квадратных метров, но и получить современный образ жизни", - подчеркивает Сергей Мамедов.

"Блокировка перевернула идею жилья с ног на голову, когда люди были заперты в ограниченном пространстве", - говорит Лев Парцхаладзе. - Ключевыми тенденциями сейчас являются наличие инфраструктуры, а не просто отдельного жилого дома, квартир с террасами, коттеджного строительства, загородной недвижимости. Примечательно, что в последние годы, еще до блокировки, наблюдалась тенденция к смене самого популярного класса с эконом-класса на комфорт. На конец 2020 года статистика по классам: комфорт 58,29%, бизнес 26,88%, эконом 10,29%, элита 4,53%".

"Основными тенденциями и приоритетами остаются строительство крупных комплексов, кварталов, микрорайонов с собственной внутренней инфраструктурой, автостоянками. А при проектировании зданий основной акцент делается на одно-и двухкомнатные квартиры, реже на трехкомнатные квартиры",-подтверждает Александр Харченко.

"Значительно вырос спрос на проекты формата "город в городе", сочетающие в себе "смешанный" контент, а именно наличие детских образовательных учреждений, коворкингов для удаленной работы, развитую спортивную, торговую и развлекательную инфраструктуру", - отмечает Алексей Белоконь. "Быстрая инфляция и рост цен на строительные материалы также подталкивают потребителей к быстрому принятию решения о покупке недвижимости." "После блокировок и длительной самоизоляции требования покупателей к качеству недвижимости, эргономике планировки, благоустройству мест общего пользования и общественных пространств значительно возросли. Соответственно, растет качество и продуманность концепций, предлагаемых разработчиками", - говорит Андрей Вавриш. - Еще одна тенденция, которая набирает популярность, - это переезд на окраины города, в места вблизи лесов и водоемов. Существуют новые форматы городских деревень/городских деревень, которые предлагают комфорт городского жилья рядом с природой".

Обязательным приоритетом для застройщиков стало ведение социально ответственного строительного бизнеса, подчеркивает Анна Лаевская. "Это участие компании в социальных проектах, которые касаются улучшения жизни жителей города (благоустройство парков и скверов, замена изношенных коммуникаций и прокладка новых и т.д.).; создание жилых проектов, основной целью которых является обеспечение будущих жителей не просто жильем, а местом, где они смогут качественно жить, вести активный образ жизни, растить детей и полноценно отдыхать; постоянный поиск новых и совершенствование популярных форматов жилых проектов, внедрение инновационных технологий и использование энергоэффективных, экологических строительных материалов."

Знаковым событием 2021 года стал запуск государственной программы " Доступная ипотека 7%", которая должна была запустить массовое кредитование украинцев на покупку жилья. Государство призывает украинцев брать кредиты на жилье по фиксированной ставке 7%, а остальное компенсировать банкам из государственного бюджета. "Лично я вижу в этом шаге восстановление миссии БАНКОВ в развитии Украины. Сегодня государственную программу "Доступная ипотека 7%" можно считать первым шагом в реализации конституционных прав граждан Украины на собственное жилье", - говорит Алексей Кулагин. "Я могу с уверенностью сказать, что запуск программы доступной ипотеки 7% - отличный старт в развитии ипотечного кредитования, но Программа требует серьезных изменений и улучшений, - подчеркивает Алексей Белоконь. - Из преимуществ мы все еще можем выделить низкую процентную ставку. Второй плюс-удобство получения кредита, ведь для этого достаточно обратиться непосредственно в банк с полным пакетом документов".

Первое волнение прошло, но, к сожалению, программа просто не стала массовой. Почему? Участники рынка единодушно признают преимущества " Доступной ипотеки под 7%", но считают, что для повышения ее эффективности ее необходимо доработать с учетом специфики украинского рынка недвижимости.

"Из-за социальной направленности государственной программы ипотечные кредиты недоступны для большинства инвесторов на рынке. Кроме того, большинство девелоперских проектов не соответствуют критериям ипотечной программы. За 5 месяцев программы было выдано 614 кредитов на сумму 522 млн грн. Такие скромные показатели свидетельствуют о том, что ипотека, которая могла бы стать мультипликатором рынка, на нее совершенно не влияет", - говорит Андрей Вавриш.

"На сегодняшний день мы продали только 12 квартир по условиям программы, хотя у нас огромный потенциал - в программе участвуют девять жилых комплексов компании, и это тысячи квартир, которые могут стать счастливым будущим для украинских семей, которые в этом так нуждаются", - говорит Анна Лаевская. Компания "Интергал-буд", которая одной из первых стала участником программы, указывает на ее существенные недостатки. Одним из главных из них является ограничение в схемах продажи, по которым практически не работает застройщик, поэтому компании пришлось внести определенные изменения для аккредитации, к которым готовы не все застройщики. Еще одним ограничивающим фактором является неуверенность клиентов в том, что государство компенсирует процентную ставку в будущем.

"Программа непопулярна из-за низкого уровня доверия к государству. Основным препятствием является необходимость для государственного учреждения компенсировать часть процентной ставки. Люди не верят государству, потому что есть вероятность, что финансирование по программе прекратится и заемщикам придется платить по рыночной ставке", - подтверждает мнение коллег Лев Парцхаладзе.

"Пока что" Доступная ипотека под 7% " работает очень избирательно. Основная проблема заключается в узких условиях, которые делают программу невыгодной для большого числа потенциальных покупателей", - отмечает Алексей Коваль. - Например, ограничение площади в 50 кв. м для одного или двух человек делает покупку невыгодной для молодых семей, которые планируют пополнить. В то время как многодетные семьи не могут вписаться в ограничения по предельной стоимости жилья. То есть доступная ипотека-это пилотный проект, но говорить о полноценном запуске ипотеки в Украине пока рано".

"Программа не оправдала ожиданий и не стала драйвером жилищного строительства в Украине. Причина-существующие ограничения Программы как для застройщиков, так и для банков, а также для заемщиков. Для Глобус Банка драйвером остаются наши партнерские программы с разработчиками, благодаря которым мы предлагаем нашим клиентам низкую процентную ставку без каких-либо ограничений", - отмечает Сергей Мамедов.

Цена вопроса

Стоимость украинской недвижимости, особенно в крупных городах, постоянно растет. По данным Государственной службы статистики, за первые шесть месяцев в целом по Украине этот рост составил почти 13%. По словам разработчиков, предложение на рынке не поспевает за спросом.

"За прошедший год Украина заняла 6-е место в мировом рейтинге темпов роста цен на недвижимость. Благодаря пандемии объем строительства, а следовательно, и предложение, сократились, соответственно, спрос и цена выросли. Кроме того, застройщики увеличили свои расходы из-за инфляции, удорожания энергоресурсов и строительных материалов. Цены на основные строительные материалы выросли на 15-20%, а квалифицированная рабочая сила также неуклонно дорожает. Все это привело к росту цен в начале второго полугодия по классам: +22% для бизнес-класса, +15% для комфорт-класса, +20% для эконом-класса", - отмечает Лев Парцхаладзе из КБУ.

"С начала года мы наблюдаем рост стоимости строительных материалов в диапазоне 12-15%, в зависимости от категории. В общей сложности на мировых рынках наблюдается рост цен на руду, сталь, алюминий и древесину. Например, руда подорожала сразу на 146%, древесина подорожала на 246%. Средняя динамика роста цен на строительно-монтажные работы с начала года находится на уровне 10,5-12%. Из-за инфляции и нехватки сырья подорожало практически все: щебень с песком, стекло, полимерные и пластмассовые изделия, фасадные материалы. Добавьте к этому рост цен на горюче-смазочные материалы, технику, работу подрядчиков", - объясняет Анна Лаевская.

Для многих украинцев инвестиции в недвижимость-лучший способ сохранить и приумножить свои сбережения. "Альтернативы инвестициям в недвижимость нет, поскольку в Украине нет фондового рынка, депозиты и государственные облигации не могут обеспечить тот уровень отдачи от инвестиций, который обеспечивает недвижимость", - подчеркивает Андрей Вавриш из SAGA Development.

"Параллельно доллар укрепляется по отношению к корзине валют. Зарплаты сотрудников растут - сегодня работодателям необходимо конкурировать с Польшей и другими европейскими странами, даже несмотря на вирус приглашения работников из Украины", - говорит Алексей Коваль из Perfect Group.

Участники рынка отмечают, что, помимо объективных факторов, на повышение цены "квадрата" могут повлиять противоречивые законодательные инициативы - например, введение дополнительных налогов на недвижимость.

"Стоит напомнить о законопроекте № 5600, который вызвал массу негативной реакции и громких заявлений. Представители рынка недвижимости предлагают свою экспертную помощь для более детального изучения этого законопроекта. Мы надеемся, что все спорные моменты будут учтены и в ближайшее время мы увидим доработанную версию законопроекта 5600, которая позволит бизнесу развиваться дальше и развивать экономику страны", - надеется Алексей Белоконь из Королевского дома.

"Важно, чтобы общий экономический климат в стране способствовал успешному функционированию рынка. Наша компания готовится запустить более десяти новых проектов, некоторые из которых мы очень хотели бы представить рынку в этом году. Но все будет зависеть от того, будет ли Билла Нет. 5600, который снижает привлекательность инвестиций в недвижимость из-за повышения налогообложения, будет принят во втором чтении. Если в него не будут внесены изменения и подписана действующая редакция, рынок ожидает не только повышение цены квадратных метров, но и серьезное сокращение объемов нового строительства", - подчеркивает Анна Лаевская из компании "Интергал- Буд".

Что дальше?

Подорожания ни в коем случае нельзя избежать, говорят разработчики.

"Если не будет существенных законодательных и экономических потрясений, мы можем ожидать дальнейшего роста цен как минимум на 5-10% к концу этого года", - прогнозирует Алексей Кулагин из OMOX. - Устойчивость к инфляции, защита денег от обесценивания и стабильный рост стоимости активов в долгосрочной перспективе являются основными факторами растущего интереса инвесторов. То есть лучший способ защитить деньги от инфляции-это купить недвижимость. И сейчас самое благоприятное время для таких инвестиций."

"Если посмотреть на рыночные факторы, то даже несмотря на рост стоимости, строительная отрасль имеет большой потенциал за счет спроса. Оба пурпокупка жилья как для себя, так и в качестве инвестиции, популярна среди украинцев. Учитывая 90% старого жилищного фонда и альтернативу инвестирования в банки, роль строительства трудно переоценить", - говорит Алексей Коваль.

Есть все предпосылки для развития и роста строительства - даже на фоне и без того достаточно большого спроса на жилье, считает Александр Харченко. Однако последние события существенно повлияли на рынок и его лидеров. И больше всего - на клиентах и их предпочтениях.

"Основным выводом для разработчиков после пандемии стала необходимость в финансовой подушке. Именно те строительные компании, которые оказались финансово устойчивыми, смогли обеспечить непрерывность строительного процесса и выполнение своих обязательств в срок, независимо от внешних обстоятельств, и просрочили спрос на себя до конца года. Произошло перераспределение в сторону надежных разработчиков. И наоборот, те, кто приостановил или заморозил строительство в тот момент, получили негативную реакцию - недоверие людей, возврат средств инвесторов", - отмечает Лев Парцхаладзе.

Покупатели жилья стали очень придирчивы при выборе застройщика и даже конкретного жилого комплекса. "Успешными являются те проекты и застройщики, которые не ограничиваются строительством только стен, но готовы вкладывать ресурсы в концепцию и модные тенденции, такие как зарядка для электромобилей, ландшафтная архитектура, эргономичные планировки, создание особого пространства для жителей", - подчеркивает Алексей Белоконь.

"По нашим наблюдениям, спрос на полностью готовые квартиры с ремонтом и мебелью будет продолжать расти. Это предложение экономит не только время, сокращая срок ожидания квартиры до 6 месяцев, но и деньги: в среднем ремонт от застройщика обходится дешевле на 30-40%, чем аналогичный самостоятельно. В то же время человеку не нужно ходить в строительные магазины, искать и контролировать команду, жить с постоянными звуками перфоратора по соседству и строительной пылью в общественных местах", - говорит Анна Лаевская.

Еще одним стимулом для развития рынка недвижимости станет действительно успешная ипотечная программа, которая охватит широкий круг населения, уверены спикеры.

"Мы должны подготовиться к полноценному запуску ипотеки технологически: имеющиеся мощности не обеспечат 2-3-кратного увеличения рынка, что, безусловно, произойдет после запуска полноценной ипотеки",-говорит Андрей Вавриш.

"Я уверен, что спрос на ипотечное кредитование будет расти с каждым днем. И этому есть вполне логичное объяснение - в то время как банковские депозиты приносят все меньше и меньше дохода, инвестиции в недвижимость становятся все более привлекательными", - считает Алексей Кулагин.

"В ближайшее время планируется начать строительство новых жилых комплексов, что значительно расширит возможности выбора квартиры как в Киеве, так и в других областных центрах", - объясняет Сергей Мамедов. - Мы, со своей стороны, продолжим расширять список наших партнеров-застройщиков и аккредитованных жилых комплексов. Цель Глобус Банка - сохранить лидирующие позиции на первичном ипотечном рынке"