Обычная песня риэлторов-покупай квартиру сейчас, иначе цены взлетят-сегодня, как никогда, похожа на правду. Ни локаут, ни последовавший за ним экономический кризис никоим образом не ослабили аппетиты застройщиков, которые продолжают завышать цены на жилье. Но в условиях обнищания населения найти покупателей на "золотые" квадратные метры становится все труднее. Некоторые разработчики даже прибегают к недобросовестным технологиям продаж.
Цены начали расти
Аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что сразу после окончания блокады цены на жилье начнут расти. Стоимость квадратного метра будет подталкиваться вверх несколькими факторами: отсутствием качественного предложения квартир на фоне повышенного спроса, а также реформой, связанной с улучшением защиты прав инвесторов. Кроме того, представители застройщиков уже заявляют о значительном оживлении покупателей, несмотря на рост гривневых цен.
"За последние четыре-пять недель количество сделок, заключенных на первичном рынке Киева, выросло в среднем на 5-10% по сравнению с январем. На вторичном рынке в зависимости от" возраста" здания, местоположения, площади квартиры количество сделок увеличивается на 5-7%", - говорит Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости.
И хотя нынешняя блокировка, в которой находятся Киев и 10 областей Украины, наверняка испортит эту статистику (в марте-апреле 2020 года падение продаж, по разным оценкам, составило от 30% до 70% в зависимости от класса и качества жилых комплексов), аналитики говорят, что ждать падения цен все равно не стоит.
"*Новая блокировка может лишь незначительно остановить темпы роста стоимости квадратного метра. Но после того, как ограничения будут сняты, отложенный спрос сделает свое дело", - рассказывает "Вестям" основатель Pro Real Estate в Киеве Дмитрий Гура .
По его словам, одной из главных причин резкого роста цен на жилье в Киеве стало отсутствие ликвидного предложения. "*Из-за блокировки в прошлом году в столице было введено на 50% меньше жилья, чем в 2019 году. И спрос остался прежним. Почти 20-процентное падение количества сделок, которое наблюдалось в первом полугодии 2020 года, было почти полностью компенсировано сумасшедшим ростом спроса в конце года. Одновременно начался умеренный рост цен, который в последнем квартале 2020 года перерос в постепенное повышение стоимости девелоперов на стадии "ямы". Более того, некоторые застройщики в конце года пересматривали цены два-три раза в месяц. И эта тенденция будет только усиливаться", - сказал Гура "Вестям".
Аналогичная ситуация наблюдается и на вторичном рынке. "Квартиры, которые только недавно стоили 42 тысячи долларов, уже стоят 48 тысяч. И они все равно их покупают, потому что больше ничего не осталось. В целом по итогам прошлого года цены выросли примерно на 6-7%. Есть ликвидные квартиры рядом с метро, которые подорожали на 10-15%. А есть неликвидные квартиры в старом фонде на Лесном или в Кадетском ГАИ, которые подорожали на 3%", - отметил эксперт.
"Режим пылесоса"
По окончании локаута эксперты прогнозируют лишь ускорение этой тенденции. "К лету отложенный спрос на объекты недвижимости, накопленный за время строгого карантина, будет практически полностью реализован. Поэтому следует ожидать роста цен на популярные объекты", - говорит Пита.
Кроме того, как рассказывает Гура "Вестям", принятие закона о защите прав инвесторов может ускорить процесс повышения цен на жилье. "Если людям сказать, что завтра все данные об инвесторах будут внесены в реестр, а право собственности на недостроенные объекты будет зарегистрировано, то потенциальный инвестор, вкладывая деньги в "котлован", поймет, что по уступке, как сейчас, он уже не сможет продавать недвижимость. Дорога будет одна-через нотариальную контору. А это автоматически будет означать уплату налогов в размере 7,5% (НДФЛ + воинская повинность + госпошлина). В денежном выражении это увеличит его затраты с $400-800, в зависимости от застройщика, до $2,5-3 тыс. Это значит, что эти деньги автоматически войдут в стоимость квартиры. Иными словами, что бы сейчас ни делало правительство, это приведет к росту цен на недвижимость. Который на фоне растущего спроса может отправить цены "на луну".
Разработчики создают видимость дефицита
В то же время, как рассказывает "Вестям" эксперт по недвижимости международной компании RE/MAX Михаил Артюхов, экономических предпосылок для роста цен на жилье в Украине нет. "Действительно, ряд застройщиков в Украине регулярно объявляют о повышении цен, а затем предлагают скидки всеми возможными способами, в том числе и скрытыми. Но на самом деле это не тренд, а желание определенных игроков рынка выдавать желаемое за действительное, стараясь не упустить лишний повод для повышения цен. Но, к сожалению, на мой взгляд, это проигрышная стратегия. Экономических предпосылок для роста цен на жилье сегодня нет. В сегменте новостроек остатки на рынке по-прежнему составляют где-то 50-60 тысяч квартир. А чтобы создать видимость дефицита, застройщики часто прячут свои остатки. Но когда человек дает понять, что у него есть деньги и он готов купить дом, то он сразу все находит. То есть разработчики пытаются манипулировать своими данными. Это классика жанра. Технология недобросовестных продаж*", - сказал Артюхов "Вестям".
Аналогичная ситуация, по его словам, наблюдается и в сегменте вторичного рынка. "*Динамика продаж на вторичном рынке также существенно замедлилась. Продавать квартиры сегодня очень сложно. В финансовой отчетности банков есть ликвидность, но на самом деле ее нет. Банки не выпускают деньги. Обещанных кредитов под 7% было выдано очень мало. Еще хуже обстоят дела с обещанной ипотекой, которая, как по мне, уже разгромлена", - рассказывает "Вестям" Михаил Артюхов .
Все это говорит о том, что на рынке жилья продолжается явная депрессия. Признаком перемен к лучшему будет только значительное увеличение количества сделок купли-продажи в течение нескольких лет подряд. То есть объем должен вырасти в три - пять раз. Только тогда можно будет говорить об экономических предпосылках роста цен. А пока поведение игроков на рынке можно грубо сравнить с режимом пылесоса, который высасывает из рынка последние деньги. Например, крупнейшая частная девелоперская компания Украины сегодня ищет заказчиков для своих объектов даже в подземных переходах на Почайне. Сам этот факт очень отрезвляет. Это говорит о том, что частные разработчики прекрасно понимают, что у людей нет денег, и стараются поймать любого клиента, у которого есть паспорт, код и хотя бы $5 тыс. Они готовы пригласить его, вести беседы и вести переговоры индивидуально. К сожалению, все это происходит сейчас", - сказал Артюхов "Вестям".
Без студентов и иногородних рынок аренды замер
Что касается аренды жилья, то рост коммунальных платежей в корне отбил желание собственников квартир повышать арендную плату. "Тех жильцов, которые пережили этот зимний сезон, владельцы квартир должны нести на руках. За то, что они компенсировали им коммунальные услуги, а также платили арендную плату", - рассказывает "Вестям" Михаил Артюхов .
Однако небольшой рост цен за год все же произошел. Как свидетельствуют данные компании SV Development, если в марте прошлого года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла $273, то сейчас она составляет $283. Трехкомнатные квартиры за тот же период в среднем подорожали с $310 до $318, а "трешки"- с $438 до $456 в месяц. Но, во всяком случае, по мнению риэлторов, сейчас сложилась нетипичная для весны ситуация, когда арендное жилье в Киеве традиционно стало дороже. "За последние несколько лет стоимость аренды жилья в Киеве выросла в среднем на 10-15% в год. Спрос рос, и домовладельцы часто сдавали квартиры всего за несколько дней. Каждый год студенты приезжали в столицу учиться, некоторые из них снимали жилье. Люди, приехавшие в Киев на заработки из других регионов страны, также были заинтересованы в аренде квартир. Однако эпидемия коронавируса изменила подход к учебе и работе — студенты разъехались по домам и учатся онлайн, а в столицу в поисках работы теперь приезжает гораздо меньше иногородних. Рынок аренды жилья сейчас живет в основном за счет тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия", - отмечают в компании. Материал был опубликован в газете" Вести " от 29 марта № 055. Купить полный выпуск газеты "Вести" можно в пунктах распространения прессы или подписаться онлайн
