Запуск GIAG и строительный кризис в Китае, который может обрушить мировую экономику, являются одними из наиболее важных событий для сентябрьского рынка недвижимости.
Читайте об этом и немного больше в последнем обзоре от ресурса НЕРУХОМИ.
Ликвидация ГАСИ и запуск ГИАГ. После полутора лет реформ
15 Сентября, через полтора года после начала реформы, правительство действительно ликвидировало Государственную архитектурную инспекцию и вместо нее создало новую структуру - Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства. Власти надеются, что с перезапуском главного надзорного органа удастся избавиться от коррупции в строительной отрасли, которая достигла невероятных масштабов. И хотя изначально в рамках реформы планировалось разграничить функции ГАСИ и создать две структуры - Государственную инспекцию градостроительства и Госсервисстрой - в результате, как заявил глава Минрегиона Алексей Чернышов, концепцию пришлось изменить. Такие нерешительные и ошибочные действия привели к хаосу при строительстве с последствиями на долгие годы.
За последние две недели работы GASI выдал "двухмесячную норму" разрешений, буквально предоставляя застройщикам возможность строить там, где это невозможно. По словам эксперта Георгия Могильного, речь идет о тотальном нарушении норм с превышением высоты и плотности застройки, строительстве вопреки Генплану, строительстве жилых комплексов под видом гостиниц и так далее.
Чернышов, хотя и обещал, что с разрешениями разберутся, но в это трудно поверить и, скорее всего, украинцам все равно придется мириться с новыми жилыми домами в районах, инфраструктура которых уже давно трещит по швам.
В полномочия вновь созданной инспекции входит осуществление государственного архитектурно-строительного контроля за соблюдением ГОС участниками строительного процесса, а также выдача лицензий на строительство объектов с классом последствий SS2 и SS3. При этом получение разрешений и ввод в эксплуатацию будут происходить непосредственно в электронной системе.
В Министерстве регионального развития поясняют, что суть реформы заключается в либерализации строительного процесса. То есть, если у застройщика есть правильно оформленный земельный участок и проект, он имеет право строить декларативным способом - просто сообщить об этом в системе, а не ждать разрешения чиновника.
По словам руководителя ГИАГ Семена Кривоноса, инспекция осуществляет архитектурно-строительный контроль и надзор за строительством, проводит плановые и внеплановые проверки. А в целях предотвращения коррупции НАБУ следило за набором сотрудников в новую структуру. Здесь работают в основном архитекторы, строители, юристы, геологи, геодезисты, которые не были на государственной службе, а тем более в ГАСИ.
С запуском GIAG реформа градостроительной отрасли не была завершена. Верховная Рада пока не приняла ключевых законопроектов Нет. 5655, 5877 и 5656, которые должны запустить основные правила на рынке.
Как отметил в комментариях генеральный директор компании GREENOL development Олег Приходько Delo.ua, до принятия законопроектов фактически у нас есть ликвидированный ГАСИ и незаконно действующий ГИАГ. "Это просто прекрасная пиар-кампания", - сказала она.
Что касается стоимости жилья, то, по словам Чернышова, с ликвидацией ГАСИ стоимость строительства должна снизиться. Но, как известно, цена квадратного метра диктуется рынком, поэтому простые украинцы вряд ли заметят для себя какое-либо улучшение.
Тем не менее, успешное завершение реформы строительства привлечет иностранных инвесторов, которые уже давно присматриваются к украинскому рынку. А это, в свою очередь, окажет положительное влияние на экономику, и от этого выиграют все.
Новая угроза со стороны Китая
Очередной кризис, исходящий из Китая, снова угрожает глобальной стабильности. Человечество еще не оправилось от пандемии коронавируса, поскольку рынки рухнули на новостях о возможном дефолте одного из крупнейших мировых девелоперов, China Evergrande Group, и крупнейшего долларового заемщика Азии.
Быстрая урбанизация и высокая прибыльность по сравнению с Западом способствовали тому, что инвесторы начали активно продвигаться на китайский рынок недвижимости, что привело к угрозе возникновения так называемых "пузырей".
Эвергранд, воспользовавшись ситуацией, активно привлекал средства инвесторов. Около 80 тысяч человек вложили в компанию около 6,2 миллиарда долларов. Но там эти деньги были использованы для устранения дефицита финансирования и покрытия платежей других инвесторов. После публикации финансовой отчетности, скорее всего, можно будет увидеть более полную картину злоупотреблений и манипуляций.
Стоит отметить, что на рынок недвижимости приходится около 28% ВВП Китая. И падение Evergrande - одного из ключевых игроков в отрасли - не сулит ничего хорошего для экономики страны. Более того, цепная реакция охватит весь мир и повлияет на поставки сырья. Это также чревато для Украины, которая, по последним данным Государственной службы статистики, экспортирует почти половину своей железной руды в Китай.
"Дом Билозир": система устала бороться с разработчиком
Скандальный жилой комплекс Green Castle (в народе известный как "Дом бИлозира") на улице Мирной, 2/1 в Киеве разрешил ввести в эксплуатацию Верховный суд, оставив в силе решение Окружного административного суда. Причиной такого решения стало то, что Департамент Архстройконтроля издал приказ, основанный на информации другого органа (Департамента земельных ресурсов), который не является структурой Государственного Архконтроля. То есть, по мнению судьи, приказ об отмене деклараций о начале строительства и готовности объекта Департамент Архстройконтроля должен был принять только на основании собственной проверки. Однако теперь сотрудники ГАСК могут провести проверку с соблюдением всех процедур и снова аннулировать декларации по ул. Мирной, 2/1. Но, честно говоря, трудно поверить, что застройщик сможет найти справедливость.
Например, следователи Шевченковского отдела Киевской полиции открыто "развалили" уголовное производство по факту мошенничества, произвола и служебного подлога при строительстве жилого комплекса "Зеленый замок". В результате Шевченковский районный суд не продлил сроки предварительного следствия в уголовном производстве.
Департамент земельных ресурсов установил, что 11-этажный дом был построен без необходимых документов на земельном участке, предназначенном для застройки недвижимости, и здесь нельзя строить здания выше четырех этажей. Но это не помешало строительству "дома с мезонинами". Заказчиком строительства выступает кооператив "Зеленый замок", учредителями которого являются сын певицы и экс-депутата Оксаны Билозир и ее бывший помощник.
НДС, на который у меня не хватило духу
Из "ресурсного" законопроекта Нет. 5600, была удалена норма, которая касалась налогообложения налогом на добавленную стоимость при второй и последующей продаже жилья. Это было одно из самых спорных положений, которое под видом борьбы с "овербукингом" квартир могло привести к увеличению стоимости жилья до 20%. Так, большинство экспертов заявили, что все колебания на рынке недвижимости обычно сразу ложатся на плечи простых украинцев. Однако власти с этим не согласились, отметив, что цены здесь диктуются исключительно спросом, а изменения в Налоговый кодекс лишь помогли бы отсечь часть сверхприбылей от тех, кто занимался перепродажей квартир. По словам министра финансов Сергея Марченко, именно эти участники рынка распространяли манипуляции относительно скачка цен на жилье, не желая платить налоги. Он подчеркнул, что при одинаковой стоимости строительства налоги не являются определяющим фактором для формирования цены квадратного метра жилья. В то же время норма законопроекта, заверил глава Минфина, о сделках с недвижимостью на вторичном рынке вообще не будет касаться физических лиц, поскольку граждане не являются плательщиками НДС.
Между тем 23 сентября законопроект вообще был снят с рассмотрения. По словам первого вице-спикера парламента Руслана Стефанчука"по этому документу еще есть процедурные вопросы". Однако очевидно, что законопроект просто не устраивает многие влиятельные группы, и сегодня продолжаются переговоры, чтобы сбалансировать все интересы.
Цифры за сентябрь
Скачок цен на рынке жилой недвижимости показал, что инвестиции в этот сегмент рынка оказались более выгодными, чем некоторые альтернативные варианты сохранения и приумножения капитала. В целом вторичный рынок жилья в большинстве регионов Украины оказался более инвестиционно привлекательным, чем первичный.
Ассоциация риэлторов отмечает, что из-за общего ажиотажа возрос спрос на небольшие квартиры в старых домах советской постройки. Главный критерий для них - удачное расположение. Более 60% обращений к риэлторам касались сделок с одно- или двухкомнатными квартирами (от 35 до 50 "квадратов"). По мнению экспертов, к лету 2022 года рост стоимости жилой недвижимости должен прекратиться.
На фоне общего роста выдача ипотечных кредитов в рамках госпрограммы увеличилась на 7% годовых. Так, с 6 по 27 сентября банки одобрили 86 заявок. Всего с начала действия программы было выдано 871 кредит на приобретение жилья на общую сумму 746 млн грн. Традиционно украинцы привлекают средства для покупки жилья на вторичном рынке: преобладание составило 75,9%.
Но рынок коммерческой недвижимости в Украине все еще страдает от последствий пандемии, которая повлияла на стоимость аренды офисных и торговых площадей. Согласно статистике, доля вакантных офисных площадей в Украине продолжает расти и по состоянию на первое полугодие 2021 года составляет 14,4% (+1,4 пункта по сравнению с 2020 годом). В то же время стоимость аренды не изменилась, хотя в течение 2020 года она снизилась на 7% за год.
Новости Компании
В Киевском инновационном парке началось строительство средней школы UNIT.City. Команда общественного объединения "Освитория" работает над созданием нового учебного заведения, разработчиком которого является UDP. В учебном заведении будут представлены направления STEM: Наука, технологии, Инженерия и математика. Педагогические методы будут основаны на школьных системах стран, которые регулярно демонстрируют высокие результаты в оценке качества образования PISA по математике и естественным наукам.
Школа рассчитана на 990 учащихся, занятия в ней должны начаться с 1 сентября 2023 года.
Девелопер KADORR Group ввел в эксплуатацию один из крупнейших жилых комплексов в жемчужном квартале на Таирова - ЖК 53 Жемчужина. По данным компании, комплекс находится под охраной, круглосуточным видеонаблюдением и собственной службой эксплуатации. В доме установлена автономная система отопления, которая должна сэкономить деньги жильцов.
Строительная компания "Творец-Буд" объявила о повышении цен в жилом комплексе Бетховен и в жилом комплексе на улице Стрыйской во Львове с 25 сентября. Подробнее о повышении цен можно узнать в отделах продаж. В компании сообщили, что оба жилых комплекса создаются с использованием технологии монолитно-каркасного строительства, которая позволяет свободно планировать пространство. Он характеризуется прочностью и долговечностью.
О подорожании квартир также объявили в ZIM Group. В частности, это произойдет в жилом комплексе Paradise Avenue под Киевом. Застройщик сообщил, что цены на квартиры в седьмом доме выросли с 27 сентября. Всего в составе жилого комплекса будет 22 дома высотой от шести до шестнадцати этажей. Дизайнеры сделали архитектуру домов уникальной и узнаваемой. Проект позиционируется в классе "бизнес"
