• Эксклюзивное интервью Юлии Литвиненко, директора IWG plc в Украине, агентству "Интерфакс-Украина"*

Текст: Оксана Гришина

• Блокировка сильно ударила по рынку офисной недвижимости в мире. Каким был для вас 2020 год?

• Это был год возможностей для нас. Конечно, когда началась блокировка, мы, как и все остальные, не знали, чего ожидать. Первый месяц, апрель, был самым тяжелым, все наши клиенты остались дома, пошла волна отказов от договоров аренды. Я считаю, что наша компания хорошо поработала на мировом уровне, сразу же были предложены скидки, предложены адаптационные периоды для выхода из карантина. Все эти меры были реализованы очень быстро и оперативно, благодаря этому нам удалось удержать большинство наших клиентов.

• Кто пострадал больше всех?

• Небольшой местный бизнес. Мы чувствовали это очень живо. За последние три года около трети наших жителей-это местные предприниматели. Хорошая новость заключается в том, что многие из них вернулись с осени: они переждали пандемию, остались дома, восстановили структуру, а с сентября большинство из них вернулись в свои офисы, к нам. Если говорить цифрами: мы вошли в пандемию с нагрузкой около 89%, пережили пандемию с 69-72%, с сентября по конец 2020 года нагрузка выросла до 79%. С этого года наблюдается вторая волна возвратов в офисы, с февраля-марта активность очень высокая.

• Представляют ли заявки местный или международный бизнес?

• По заявкам мы видим, как на украинский рынок выходят новые международные компании. Плюс международные компании, не буду их называть, которые в начале прошлого года вышли на внутренний рынок, имели планы расширения, но приостановили их из-за пандемии, а в этом году вернулись к планам роста, открыв офис и найдя физически людей в Украине.

• Каково общее настроение рынка? В конце концов, все ожидали блокировки в конце марта или начале апреля.

• Мы боялись, как бизнес, наши потенциальные клиенты, отреагируют на блокировку в январе. И была негативная реакция - решения были перенесены на февраль-март. Но мы больше не боялись нынешней фазы блокировки, в марте, потому что видели активность. На этапе объявления о блокировке в столице настроение жителей и потенциальных клиентов было однозначным: мы ничего не меняем, при необходимости немного уменьшим присутствие, но останемся в офисе. Видно, что в бизнесе уже выработаны алгоритмы, как действовать в условиях, когда один из сотрудников болен. Мы не видим отката в бизнесе, настроение наших клиентов абсолютно позитивное, мы готовы работать несмотря ни на что.

• Расскажите о планах по развитию сети.

• Необходимость развития новых торговых точек связана с изменением общего подхода к офисным помещениям. Большинство людей перешли на удаленную работу во время первой блокировки, и многие - пандемия изменила это во всех компаниях-научились время от времени работать из дома. Нет необходимости каждый день ходить в офис, но и работать дома тоже не всегда комфортно. И мы видим запрос на места рядом с их домом. МРГ отмечала эту тенденцию и раньше, особенно на западном рынке. Люди все больше ценят свое личное время, свою семью и не готовы тратить полтора часа на дорогу на работу. Сейчас в Украине активно проявляется тенденция гибридного режима.

Наша стратегия состоит в том, чтобы быть ближе к ключевым районам, где есть большие жилые районы. Поэтому не так уж трудно определить, где нас нет. Левый берег, направление на Академгородок, для нас по-прежнему актуален. А если говорить о центре, то нас интересует самое современное расположение.

• Я вижу интерес девелоперов офисной недвижимости к тому, чтобы иметь гибкие пространства в своих новых объектах.

• Им от этого никуда не деться. Сегодня уже стало нормой иметь коворкинг-пространство в своем бизнес-центре. Наличие гибкого офиса добавляет привлекательности зданию, оно интересно любому арендатору. Как теперь думает арендатор? Или он может взять площадь в 300-500-1000 квадратов, вложить деньги в ремонт и заключить договор минимум на год, а чаще на три. И он не понимает, что будет через полгода, а вдруг еще одна блокировка, вдруг бизнес расширится или наоборот сократится? Гибкие офисы и коворкинг дают вам больше свободы в бизнес-планировании.

• В прошлом году был подписан контракт с гостиницей в Голландии. Обращались ли к вам в Украине с подобными предложениями?

• Нет, они этого не сделали. Хотя в Европе эта практика показала свою эффективность. По сути, коворкинг-это гостиница, где вместо номеров оборудуют офисные помещения, с минимальными вложениями в переоборудование.

• Приходят ли к вам застройщики жилых комплексов с предложением площадей в своих проектах?

• Да, и я очень рад, что такая тенденция присутствует в последние полгода. Два - три года назад я был инициатором этих встреч, но сейчас ситуация изменилась на противоположную.

Но тут я пообещал себе быть осторожным: партнер, с которым вы заключаете такую сделку, очень важен. Коворкинг-это ответственность перед резидентом, прежде всего, это Регус, мы говорим о нашем бренде, о нашем имидже. Поэтому важно иметь партнера, который понимает, как работает такой бизнес, и готов предоставить необходимую инфраструктуру, сделать ремонт и т. д.

• Близость ЖК-это минус для таких проектов?

• Оцениваются многие факторы: где расположен жилой комплекс, насколько он велик, его инфраструктура, какой будет поток жителей.

• То есть, если большинство жильцов являются жителями жилого комплекса-это одна история. Если большинство из них вынуждены входить по карточке - это элемент потенциального дискомфорта?

• Не совсем. Пропуск карты не вызывает дискомфорта, главное, чтобы выдача этой карты была легкой. Главное - это момент служения. Необходимо, чтобы владелец здания был готов продумать и организовать систему, быть гибким.

К сожалению, мы иногда сталкиваемся, например, с тем, что в крупных бизнес-центрах служба безопасности достаточно напряжена, а владельцы не очень лояльны. Они не чувствуют себя уверенно в этом формате и не готовы перестраивать процессы безопасности. Речь идет о классических контрактах, где мы не партнеры, а клиенты.

Но в целом гибкие офисы-это именно истории партнерства.

• Каковы условия для входа объекта и партнера?

• Назову ключевые параметры поиска и принятия решения. Прежде всего, мы ищем места в новом для нас районе, чтобы избежать "каннибализма". Второй обязательный пункт: наличие метро, потому что большинство наших арендаторов и их бригад пользуются общественным транспортом. Третье: само здание с точки зрения его презентабельности. Я не говорю о каких-то претенциозных вещах, но он должен быть в хорошем состоянии. Четвертый пункт: инженерия, наличие хорошей вентиляции, кондиционеров, возможность регулировать климат, необходимые энергетические мощности. И пятое: готовность арендодателя к партнерству и долгосрочному контракту, от 10 лет.

• Сколько площадок для будущих проектов вы сейчас рассматриваете в столице и регионах?

• В Киеве у нас есть три места в переговорном процессе. При хорошем прогнозе, если все пойдет хорошо, два из них откроются в этом году, один-в следующем. За пределами столицы есть две локации во Львове, надеюсь, что они будут уже в этом году. И еще два города находятся на ранней стадии переговоров, но открытие возможно позже в этом году или в начале следующего.

• Если вы не называете города, где идут переговоры, назовите те, которые представляют интерес.

• Одесса, Днепр, мы смотрим на Запорожье и Харьков. Я думаю, что Одесса и Харьков будут в ближайшее время.

• Каковы форматы партнерства?

• У МРГ есть несколько моделей. В дополнение к стандартной аренде, к которой все привыкли, мы предлагаем управляющую сделку, которая включает в себя инвестиции арендодателя в здание и ремонт, и мы приходим как управляющая компания и берем процент за управление. Но этот процент не является строго нашим доходом, в эту сумму входит длинный список обязательств, например, маркетинг, продажи, юридическое сопровождение, выставление счетов, IT-поддержка. То есть обязательные расходы, которые были бы в любом случае, но мы организуем их по нашим стандартам, берем на себя ответственность.

Этот тип транзакций является самым простым и распространенным.

• О каком проценте идет речь?

• Все зависит от того, в каком здании, в каком месте, в каком городе. Вилка составляет от 25 до 40%. Многое зависит от района. 25% от управления 1000 кв. М не покроют наши расходы, но 25% в 6 тыс.кв . М-вполне. Второй тип сделки-это франшиза. Здесь все инвестиции и управление находятся на партнере, выплачиваются только роялти, 5-6%. За отдельные функции может взиматься дополнительная плата, если мы возьмем их на себя. Чаще всего это маркетинг.

Я думаю, что мы очень честны с нашими партнерами, потому что речь не идет о каких-то заоблачных процентах.

• У вас уже есть франшиза в Украине?

• Будет.

Справка: * IWG (ранее Optimus Group) - глобальный оператор ведущих арендодателей офисных помещений. Котируется на Лондонской фондовой бирже. Штаб-квартира группы находится в Швейцарии.*

• IWG plc представлена более чем в 110 странах, 1 тыс. городах и 3,3 тыс.локациях .*

• Первый офисный центр Regus в Украине - Horizon Tower po ул.Шелковичной-был открыт в 1998 году.*

• По состоянию на март - 2021 года сеть IWG plc в стране представлена двумя брендами-Optimus и Spaces в 11 бизнес-центрах: Horizon Tower, Kyiv Podil, Gulliver, Horizon Park Business Center, Podil Heritage, IQ center, Silver Breeze, Forum West Side, Avenue 53 и др.*